多口之家买二手房，预算多少才算合适
去年我表姐一家五口换房，夫妻俩加两个孩子，还有一位老人。她问我最多的一句话是"多少钱的房子合适"。我陪她看了两个月，最后发现这个问题问法就不对。合适的价格从来不是某个总价数字，而是三条线同时踩住：月供不超过家庭月收入的35%，面积和房间数真的够住，手里还能留下应急的钱。少一条都难受。
先定月供，总价自己就出来了
多口之家最容易犯的错，是拿着"能凑多少首付"去挑房。我见过太多人首付凑够了，月供压得喘不上气。正确顺序是反过来的：先算每个月能稳定拿出多少钱还贷，再倒推总价。
举个实在的例子。家庭月收入1.8万，扣掉日常开销、孩子补习、老人药费，每月能稳稳拿出6000到6500还贷。按30年、利率3.5%左右算，大概能贷140万到150万。首付能凑60万，那总价就在200万上下浮动。这个算法比拍脑袋靠谱得多。
还有一笔钱很多人会漏掉：二手房的税费、中介费、装修和家电。契税、中介费一般1%到2%，老房翻新按建筑面积1000到1500元一平。全部加起来通常是总价的8%到15%。200万的房子，实际得另外准备20万现金。这笔钱没算进去，交完首付就得借钱装修。
房间数比面积更值得较真
多口之家别只盯着平米数。我的经验是数房间：夫妻一间，成年单身各一间，同性孩子可以合住。五口人至少三房，最好双卫。早上抢厕所这件事，住过的人才知道有多要命。
- 建筑面积人均不低于25平，五口人看100平以上比较舒服
- 卫生间至少两个，主卫能塞下洗衣机
- 有电梯，或者楼层不高于3层，老人腿脚要考虑
- 到最近的医院、学校，开车或步行15分钟以内
表姐最后定了二线城市一套110平的三房双卫，总价178万，首付58万，月供6300，占家庭月收入35%。装修加税费又花了19万，好在提前留出来了。她后来跟我说，如果当时咬牙上200万那套，第一年就得刷信用卡周转。
城市之间的差别也得认。一线城市房价收入比10倍以上很常见，多口之家硬上容易断供；二线6到8倍算舒服；三四线4到6倍。别人城市的比例套到自己身上，基本都会踩坑。
说句实话，多口之家的抗风险能力其实比小两口低。一个人失业、老人住一次院，现金流立马紧张。所以宁可房子小10平，也别把月供顶到收入的一半。所谓合适的价格，就是签完合同那天晚上你还睡得着觉的那个数。